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terça-feira, 13 de setembro de 2011

CONTRATO DE ARRENDAMENTO, OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO, APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto - 13-07-2011

Acórdãos TRP
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Processo:
50/11.1TBVLC.P1
Nº Convencional: JTRP000
Relator: JOSÉ FERRAZ
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO

Nº do Documento: RP2011071350/11.1TBVLC.P1
Data do Acordão: 13-07-2011
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1

Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA.
Indicações Eventuais: 3ª SECÇÃO
Área Temática: .

Sumário: Os contratos de arrendamento, para fins habitacionais e não habitacionais, celebrados antes e na vigência do RAU e do DL n.º 257/95, de 30/9, sem duração limitada, não obstante se lhes aplicar o regime do NRAU, não são livremente denunciáveis pelo senhorio, por força do disposto nos art.ºs 26.º, n.º 4 e 28.º, ambos da Lei n.º 6/2006, de 27/2.
Reclamações:

Decisão Texto Integral: Proc. 50/.2011.1TBVLC.P1 – Apelação
José Ferraz (611)
Exmos Adjuntos
Des. Amaral Ferreira
Des. Deolinda Varão

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

1) – B…, residente na Rua …, …, Vale de Cambra, propôs acção declarativa sumária contra “C…, Lda.”, com sede na Rua …, .., …, Vale de Cambra, pedindo o reconhecimento do seu direito de oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado com a ré, em 01/03/12, devendo o mesmo ter-se por cessado no último dia imediatamente anterior aquele e para, até esse dia, a ré proceder à entrega do arrendado, livre de pessoas e bens, sob pena de condenação em sanção pecuniária compulsória, no valor de € 100,00 (cem euros) por cada dia de atraso, e indemnização dos prejuízos assim sobrevenientes.

Alega ser dona de prédio arrendado, presentemente, à ré e que, em 17/01/2011, por carta registada com aviso de recepção, comunicou a esta a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento para 01/03/12, assim, com antecedência superior a um ano ao termo do contrato.
Que a ré, em 20/01/11, igualmente por carta registada com aviso de recepção, lhe respondeu não lhe assistir semelhante direito e se recusava a entregar-lhe o imóvel nos termos requeridos.

Citada, a ré contesta dizendo, para o efeito, não assistir à autora o direito reclamado, já que o contrato se renova independentemente da vontade da mesma, pois que é aplicável o regime dos contratos celebrados por tempo indeterminado.
Pede a improcedência.

Houve resposta que, por processualmente inadmissível, não foi admitida no processo.

Após os articulados, foi proferido saneador/sentença, em que, afirmando-se a regularidade da instância, foi a acção julgada improcedente.

2) - Inconformada com a sentença, dela recorre a autora.
Alegando doutamente, conclui:
“Primeira: O regime da prorrogação forçada dos arrendamentos para fins não habitacionais foi alterado pelo NRAU, passando a livre denúncia pelo senhorio a ser comum à totalidade dos arrendamentos;
Segunda: O NRAU aplica-se a todos os contratos celebrados para fim não habitacional, ainda que constituídos antes da data de início da sua vigência quanto a todos os efeitos futuros e quanto à sua extinção;
Terceira: O senhorio num contrato de arrendamento para comércio, outorgado em 1 de Março de 1971, observando a antecedência de um ano, pode denunciar este contrato no ano de 2011, através de notificação levada a efeito por carta enviada em 17 de Janeiro de 2011 sob registo e com aviso de recepção para produzir efeitos no último dia de Fevereiro de 2012.
Quarta: A sentença recorrida faz uma interpretação retrógrada dos princípios orientadores do NRAU, conflitua com a jurisprudência e viola o disposto nos artigos 1110º, 1, nº 1096º, nº 2 e nº 1097º do CC e artigos nº 28º, 26º, nº 3 e 59º, nº 3 do NRAU
Devendo ser revogada e substituída por outra que dê provimento ao pedido.

Assim pede e espera por ser de
JUSTIÇA.”

Em contra-alegações, a ré defende a confirmação do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

3) – Na sentença vêm assentes os seguintes factos que, por não impugnados, cumpre acatar:
1. A autora é dona do prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão e andar, sito na Rua …, com 158m2, a confinar do Norte com estrada, do Sul e do Poente com Avenida e do Nascente com D…, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra com o n.º 01230 e inscrito na respectiva matriz sob o art. 193.º.
2. Em 01/03/71, por escritura pública, E…, enquanto dono do referido prédio, e a sociedade “F…, Lda.”, representada por G…, H… e I…, celebraram um contrato de arrendamento em relação a parte do rés-do-chão daquele prédio, destinado ao exercício de comércio ou indústria, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, ascendendo a sua renda anual a Esc. 7.200$00 (sete mil e duzentos escudos), a liquidar em duodécimos de Esc. 600$00 (seiscentos escudos).
3. Em 19/10/72, por escritura pública, os sócios da “F…, Lda.”, então “J…, Lda.”, H… e I…, declararam a sua dissolução, em consequência do que o correspondente activo, incluindo o mencionado direito ao arrendamento, foi adjudicado àquele H….
4. Em 16/04/82, por escritura pública, H… e mulher K…, na qualidade de donos do estabelecimento comercial de papelaria e livraria denominando “L…”, instalado no locado, deram-no de trespasse a M… e N… por Esc. 2.777.644$00 (dois milhões, setecentos e setenta e sete mil, seiscentos e quarenta e quatro euros), incluindo o aludido direito ao arrendamento.
5. Em 28/12/98, por escritura pública, M…, e mulher O…, e N…, e mulher P…, deram de trespasse o estabelecimento comercial “L…” à sociedade “C…, Lda.”, representada por Q… e S…, por Esc. 4.750.000$00 (quatro mil, setecentos e cinquenta euros), incluindo o dito direito ao arrendamento.
6. O contrato de arrendamento respeitante a parte do rés-do-chão do prédio descrito de que é dona a autora, não sofreu modificações desde o seu início, salvo quanto aos seus sujeitos e ao valor de renda mensal, actualmente de € 73,30 (setenta e três euros e trinta cêntimos).
7. Em 17/01/11, a autora enviou à ré carta registada, com aviso de recepção, em que lhe declarou que se opunha à renovação do contrato de arrendamento em 01/03/12.
8. Em 20/01/11, a gerência da ré enviou à autora carta registada, com aviso de recepção, em que lhe comunicou que não acatava a oposição da autora à renovação contratual, invocando que tal faculdade não assistia à autora neste contrato, pelo que não faria a entrega.

4) – Atento o ter das conclusões recursórias, que delimitam o objecto do recurso (684º/3 e 685º-A/1 do CPC), cumpre apreciar se recorrente (senhoria) pode opor-se à renovação do contrato de arrendamento que celebrou com a apelada.

5 – O contrato arrendamento em referência no processo, para fins comerciais, foi celebrado em 01/03/1971 – alínea 2 da matéria de facto.
Aos tribunais cabe aplicar a lei, tendo em conta as soluções por ela traçadas, e, nessa medida, adianta-se, desde já, e em aceitação da posição plasmada no sentença, que não assiste razão à apelante, com respeito por diversa posição que à sua pretensão dê alento.
Como é do conhecimento geral, o contrato de arrendamento (sobretudo, destinado a habitação, mas também para o comércio ou indústria ou exercício de profissão liberal) tem sido objecto de frequentes alterações, sobretudo após 1974. E, na maior parte delas, tutelando, sobremodo, a posição do arrendatário, se bem que se notando, e inflectindo, nas mais recentes, nomeadamente as provenientes da Lei nº 6/2006, de 17/4 (que aprova o NRAU), alguma preocupação e actuação tendente a equilibrar (tendencialmente) as posições de ambas as partes no contrato, dando maior espaço à autonomia privada na sua regulamentação (mas sem descurar o que, em função das diferentes posições negociais das partes no contrato e interesses em presença, justifique tratamento diferenciado).

Dispõe o artigo 12º do CC:
1) - A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos que a lei se destina a regular.
2) – Quando a lei dispuser sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo-se dos factos que deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor”[1].

Como a nova legislação do arrendamento dispõe directamente sobre o conteúdo das relações jurídicas arrendatícias, abstraindo dos factos que lhe deram origem (regulando direitos e não factos, abrangendo os efeitos jurídicos que se vierem a produzir no âmbito da nova lei), é aplicável aos contratos de arrendamento que, celebrados anteriormente, se mantenham em vigor na data do início da vigência da nova lei, tal como o determina expressamente o artigo 59º/1 da Lei 6/2006, que, não obstante e por um lado, ressalva o previsto (em sentido diverso) nas normas transitórias, e, por outro, dispõe, no seu nº 3 desse artigo, que “as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável”, dando primazia, no que, imperativamente, não for regulamentado pela nova lei, ao estatuto do contrato e vontade das partes quando contrataram.

As normas transitórias previstas nesse normativo, constam dos arts. 26º/58º dessa Lei.
Como estabelece no seu artigo 60º/1, é revogado o RAU (aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10, com as posteriores alterações), salvo nas matérias a que se referem os seus artigos 26º e 28º.

O arrendamento em causa no processo é um arrendamento para o exercício do comércio ou da indústria.
No que concerne aos contratos habitacionais celebrados antes do RAU e aos contratos não habitacionais (aqui, de relevante, para fins de comércio ou indústria) celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95[2], de 30/9 (o que acontece com o arrendamento dos autos), dispõe o artigo 28º da Lei 6/2006 que se lhes aplica (com as devidas adaptações) o disposto no artigo 26º. Da letra da lei, nenhuma dúvida pode resultar quanto à aplicação deste normativo.

Prescreve este artigo 26º/1 – (que prevê) para os contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei nº 257/95, 30 de Setembro[3] (DL que introduziu os contratos de arrendamento de duração limitada no âmbito dos arrendamentos para comércio ou indústria ou exercício de profissão liberal) – que tais contratos passam a estar subordinados ao NRAU, com as especificidades previstas nos números seguintes:
2 - (…)
“3 – Os contrato de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional.
“4 – Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o artigo 107º do RAU;
b) (…)
c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101 do Código Civil” (NRAU).

Normativo este (artigo 1101º) do CC (NRAU) que dispõe (com a epígrafe “denúncia pelo senhorio”):
“O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos:
a) (…)
b) (…)
“c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessão”.
Nas situações das als. a) e b), a denúncia é motivada (para habitação do senhorio ou descendentes em 1º grau, para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos), enquanto na situação prevista na alínea c) trata-se de uma denúncia imotivada ou ad nutum, mas sujeita, como se vê, a um prazo dilatado.
Denúncia ad nutum que não tem lugar nos contratos que caem no âmbito do referido artigo 26º, por via do seu nº 4, alínea c), isto é, os contratos celebrados sem duração limitada, antes da entrada em vigor do NRAU.

Mais estabelece o artigo 26º/6 que “Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, cessa o disposto na alínea c) do nº 4 quando:
a) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei;
b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente quando da entrada em vigor da presente lei.”

Desse dispositivo resulta logo claro que aos contratos para fins não habitacionais (a que se reporta o artigo 28º da Lei 6/2006) se aplica o disposto no nº 4, al. c), do artigo 26º, que deixa de se aplicar logo que ocorra alguma das situações previstas no nº 6.

Os contratos de duração limitada (referidos no artigo 26º/3 da Lei 6/2006), celebrados na vigência do RAU e depois do DL 257/95 (no que toca a arrendamentos para o comércio ou industria ou exercício de profissão liberal), são os previstos nos arts. 98º (habitação) e 117º (não habitacionais – para o comércio ou indústria – no que nos interessa) do RAU.

Os demais contratos, na vigência desses diplomas legais, como todos os celebrados antes da vigência do RAU e do DL 257/95, são arrendamentos vinculísticos (porque o senhorio não lhes podia pôr termo livremente, fosse por denúncia, por resolução ou oposição a renovação, mas apenas o podendo fazer nos casos previstos na lei), sem duração limitada (referidos no citado artigo 26º/4), impondo-se a sua renovação ao senhorio, que só os podia denunciar (motivadamente) nas situações especificadas na lei (artigo 68º/2 do RAU) - a saber, nos casos previstos nos arts. 69º[4] /73º desse Diploma Legal. O senhorio não dispunha do direito de os fazer cessar livremente, por acto unilateral.

Por isso, os contratos sem duração limitada (os arrendamentos vinculísticos[5]) da antiga lei (quer os celebrados anteriormente à vigência do RAU e DL 257/95 bem como os celebrados na vigência desses diplomas, a que não fosse fixado um prazo de duração efectiva, nos termos dos arts. 98º e 117º do RAU), ex vi artigo 26º/4 da Lei 6/2006, regem-se pelas normas aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, previstos no NRAU-CC (ver arts. 1094º e 1110º) e não previstos nos regimes precedentes.
Contratos estes, de duração indeterminada, que podem ser denunciados nos termos do artigo 1101º do CC-NRAU (aplicável aos arrendamentos para fins não habitacionais, ex vi. Artigo 1110º/1 do mesmo diploma legal).
Porém, não é aplicável aos arrendamentos vinculísticos, celebrados no âmbito da legislação pretérita à Lei 6/2006, o constante da al. c) do citado artigo 1101º, ou seja, tais contratos não são livremente denunciáveis pelo senhorio, impondo-se-lhes a sua renovação.
Só são denunciáveis justificadamente nas situações previstas nas alíneas a) e b) desse artigo 1101º. É o que, segundo entendemos, resulta claro do artigo 26º/4, al. c), da Lei 6/2006 (não verificada qualquer das situações previstas no nº 6 desse artigo). É mantido, pois, o regime vinculístico que caracteriza tais contratos, não gozando o senhorio da faculdade de livremente os denunciar. Entendimento perfilhado por Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, em Manual do Arrendamento Urbano, I, 4ª ed., págs. 175 e 178/179, Luís Manuel Teles d Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2ª Ed., págs, 127 e 148, Fernando de Gravato Morais, em Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2ª Ed., 52, José António de França Pitão, m Novo Regime do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pág. 141, Maria Olinda Garcia, em A nova Disciplina do Arrendamento Urbano, pág. 52, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, em Arrendamento Urbano, 3ª ed., págs. 88/89 e 94. No mesmo sentido, ver Acs. RP, de 23/02/2010, em dgsi.pt, proc. 74/08.6TBVNG.P1, e da RG, de 19/05/2011, em dgsi.pt, proc. 942/10.5TBFAF.G1.

Tendo o contrato que vincula a autora/apelante e a ré/apelada sido celebrado em 1971, destinando o arrendado ao exercício do comércio ou indústria, não estava sujeito a duração limitada, antes a sua renovação se impunha ao senhorio, constituindo um arrendamento vinculístico.
Por isso, e atento o disposto no artigo 26º/4, ex vi 28º, da Lei nº 6/2006, não dispõe a senhoria da faculdade de se opor à sua renovação, ou melhor e na terminologia legal (pois que se trata de contrato duradouro, que a não ser por acção do arrendatário, se tende a perpetuar), de denunciar livremente ou sem fundamento, já que não é aplicável o disposto no artigo 1101º, al. c), do CC (NRAU). Não está na disponibilidade da autora/senhoria denunciar livremente o contrato de arrendamento em causa. Pelo que a pretensão da apelante não pode proceder.

Em síntese – os arrendamentos vinculísticos (para fins habitacionais e não habitacionais), celebrados antes (todos) da ou na vigência do RAU e DL 257/95 (de duração não limitada), não obstante se lhes aplicar o regime do NRAU, não são livremente denunciáveis pelo senhorio, por força do disposto nos artsº 26º/4 e 28º da Lei nº 6/2006.

6) - Pelo exposto, acorda-se neste tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.

Porto, 13 de Julho de 2011
José Manuel Carvalho Ferraz
António do Amaral Ferreira
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
________________
[1] Todos os itálicos nossos
[2] Uns e outros, então, não sujeitos a duração limitada e cuja renovação se impunha ao senhorio, que não os podia denunciar livremente.
[3] E antes da vigência da Lei 6/2006 (que entra em vigor em 28/06/2006).
[4] Com as limitações previstas no artigo 107º do RAU (que se mantêm – artigo 26º/4, al. a), da Lei 6/2006).
[5] Conforme Pinto Furtado (Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos”, 2.ª Edição, 119), citado na decisão recorrida, são tais arrendamentos “os dos prédios em que o senhorio não poderá resolver o contrato nos termos gerais, mas vinculado a casos taxativamente enumerados na lei, nem os poderá denunciar no seu termo de duração, senão também em condições legalmente fixadas, prorrogando-se automaticamente, se o arrendatário não quiser usar em tempo da sua livre faculdade de renúncia”.

http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/d1d5ce625d24df5380257583004ee7d7/2b3230449876c8e5802578d50046ee7b?OpenDocument

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